マンションを購入するときには、物件の購入代金以外に税金や手数料などのさまざまな費用が発生します。これらの費用は諸費用と呼ばれており、マンションの総額は「購入代金＋諸費用」で計算する必要があるのです。
諸費用の目安は、新築マンションで物件価格の3～6％、中古マンションで物件価格の6～9％とされています。
そのため、たとえば4,000万円の新築マンションを購入するのであれば、諸費用の目安は120万～240万円程度。2,500万円の中古マンションなら150万～225万円程度と計算できます
おおまかな予算を立てるときには、この目安割合を基に諸費用を計算して、物件価格に上乗せして考えるようにしましょう。
先ほど解説したように、諸費用には一定の目安があるものの、具体的な金額は個別のケースによっても異なります。そのため、正確な費用を知りたい場合には、諸費用の細かな内訳や計算方法を理解しておくことが大切です。
新築マンションの購入時には、以下のような費用が発生します。
費用の項目 | 内容 | 計算方法・金額の目安 |
|---|---|---|
印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 | 1万～3万円 |
不動産取得税 | 不動産取得時に発生する地方税 | 0円～固定資産税評価額の3％ |
登録免許税 | 所有権移転登記に必要な国税 | 固定資産税評価額の0.3％ |
司法書士への依頼料 | 登記代行の依頼料 | 10万円前後 |
申込証拠金 | 購入申込時に不動産会社へ支払う費用 | 2万～10万円 |
手付金 | 売買契約時に売主へ支払うお金 | 購入代金の5～10％ |
購入時には、印紙税や不動産取得税、登記を行うための登録免許税といった税金がかかります。これらの税額は、物件の取引金額や固定資産税評価額によって計算され、住宅であればそれぞれ軽減措置が適用されます。
なお、申込証拠金や手付金はどちらも一時的に預けるお金であり、最終的には購入代金の一部に充てられるのが一般的です。
中古マンションの購入時には、以下のような費用がかかります。
費用の項目 | 内容 | 計算方法・金額の目安 |
|---|---|---|
印紙税 | 売買契約書に貼る印紙代 | 1万～3万円 |
不動産取得税 | 不動産取得時に発生する地方税 | 0円～固定資産税評価額の3％ |
登録免許税 | 所有権移転登記に必要な国税 | 固定資産税評価額の0.1～2％ |
司法書士への依頼料 | 登記代行の依頼料 | 10万円前後 |
仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | 物件価格×3％＋6万円＋消費税が上限 |
固定資産税 精算金 | 売主（不動産会社含む）へ支払う固定資産税の負担金 | 固定資産税の日割り金額 |
申込証拠金 | 購入申込時に不動産会社へ支払う費用 | 2万～10万円 |
手付金 | 売買契約時に売主へ支払うお金 | 購入代金の5～10％ |
新築マンションとの違いは「仲介手数料」と「固定資産税精算金」が発生する点にあります。
仲介手数料とは、物件の仲介をしてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。
中古マンションは、ほとんどのケースで個人の売主から個人の買主へ売却が行われるので、トラブルなどを予防するために専門家である不動産会社を挟むのが一般的です。
このとき、手数料として「物件価格×3％＋6万円＋消費税」を上限に費用が発生します。
固定資産税精算金とは、年間の途中で物件の引き渡しが行われた場合に、売主が負担した固定資産税を精算するための費用です。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、1年の途中で引き渡しがあった場合は、その時点から12月31日までの負担分を買主が負担する必要があります。
たとえば、年間で12万円の固定資産税がかかる住宅を5月1日に取引し、5月1日以降の所有権は買主に移転したとします。年間12万円の固定資産税を5月1日以降から8ヶ月分負担するため、買主が負担すべき固定資産税精算金は8万円となります。
中古マンションではこれらの費用が加わるため、新築マンションよりも諸費用が若干高くなるのが一般的です。
マンションの購入に住宅ローンを利用する場合は、物件にかかる諸費用のほかに、主に以下の費用が発生します。
費用の項目 | 内容 | 計算方法・金額の目安 |
|---|---|---|
印紙税 | 金銭消費貸借契約書に貼る印紙代 | 2万～4万円 |
登録免許税 | 抵当権設定登記に必要な国税 | 借入額の0.1～0.4％ |
司法書士への依頼料 | 登記代行の依頼料 | 4万～8万円 |
ローン手数料 | 金融機関に支払う手数料 | 3万～5万円 |
ローン保証料 | 保証会社に支払う保証料 | 借入額の0.5～2％程度 |
物件調査料 | 物件が融資基準を満たしているか調査する際の依頼料 | 4万～6万円程度 |
火災保険料 | 住宅ローン利用時に必須となる場合が多い | 契約内容によって異なる |
具体的な金額は条件などによっても異なるものの、借入金額の3～10％程度が目安とされています。
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マンションを購入するときには、購入時だけでなく、入居後にかかる費用についても把握しておくことが大切です。ここでは、購入後にかかる費用にどのような項目があるのか見ていきましょう。
不動産を所有しているときには、毎年固定資産税が発生します。
また、物件が市街化区域（すでに市街化している、もしくはおおむね10年以内に優先的に市街化を図るべきエリア）内に物件がある場合は、都市計画税も課され、固定資産税の納付書に追記されます。
これらの税金は「固定資産税評価額」を基に計算され、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3％」で算出します。
しかし、住宅の場合はそれぞれ軽減措置が受けられるとともに、住宅の築年数などによっても計算方法が異なります。
マンションの場合は一戸建てと異なり、毎月管理費と修繕積立金が発生します。管理費は共用部分の清掃や設備の管理などに必要なお金であり、1ヶ月当たり1万～2万円が目安です。
修繕積立金は大規模修繕のために積み立てられる費用であり、毎月5,000～1万5,000円程度が目安です。
ただし、具体的な費用は築年数が経過するほど高くなっていくのが一般的であり、積立金が不足していた場合には大規模修繕のタイミングで別途の支払いが必要なケースもあります。
自家用車やバイクなどを所有している場合は、駐車場代の支払いが必要です。金額は屋根の有無や広さなどによっても異なるので、事前にチェックしておくといいでしょう。
マンション購入にかかる諸費用にはさまざまな項目があり、すべてを合計した金額は決して安いとはいえません。そのため、予算を検討する際には、諸費用を抑える方法にも目を向けてみることが大切です。
ここでは、諸費用のうち、工夫次第で節約できる可能性があるポイントを紹介します。
住宅ローンは、どの金融機関や商品を選ぶのかによって負担額に大きな差が生まれます。そのため、金利や手数料、保証料などの条件を比較しながら、最適なものを選ぶことが大切です。
そのうえで、特に注意しておきたいのは、金利とその他の費用との関係性です。一見金利が安く見えても、その分手数料や保証料などで結果的に高くついてしまうケースがあるのです。
そのため、諸費用を少しでも抑えるのであれば、これら3つのコストをトータルでチェックしましょう。
火災保険料や地震保険料は、加入するプランや補償内容によって変動します。プランの内容を確認して、必要のないものを削るだけで費用が安くなることもあります。
また、支払い方法については、月払いや年払いではなく、最長の10年一括払いを選択すると総額を大幅に節約できます。
中古マンションを購入するときには、諸費用のなかで仲介手数料はもっとも大きなコストとなります。そのため、仲介手数料の安い不動産会社を見つけるのも有効な手段といえます。
仲介手数料は上限が法律で決められているものの、下限については特に決まりがありません。そのため、選定次第で費用を安くできる可能性があるのです。
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マンション購入時の諸費用は、原則として現金払いとなります。なぜなら、住宅ローンはあくまでも住宅の購入代金が対象とされているためです。そのため、マンションの購入予算を検討するときには、一定金額以上の自己資金を用意できるかどうかを考える必要があります。
なお、現金で用意できない場合は、諸費用のために利用できる「諸費用ローン」を利用したり、諸費用込みの住宅ローンを選んだりする方法もあります。
ただし、通常の住宅ローンと比べて金利は高く設定されており、別途で手数料も発生します。また、諸費用のうち手付金や不動産取得税は組み込むことができないのが一般的であり、現金をまったく用意せずに購入計画を立てるのは現実的ではありません。
そのため、安易に借り入れを考えるのではなく、最低限の自己資金は用意しておくように計画を立てましょう。
